부부끼리 아파트 공동명의 할 때 장단점은? 관련된 세금 총정리 하기

최근 신생아특례대출 등을 활용해서 주택을 구매할 때, 아파트를 공동명의로 하는게 정말로 유리한지 많은 사람들이 고민하고 있습니다.

공동명의란 부동산 소유권을 부부가 함께 나눠 갖는 것을 말하는데, 절세 효과와 함께 부부간 아파트 공동명의 장단점을 구체적인 사례와 함께 쉽게 설명해드리겠습니다.

아파트 공동명의 장점

양도소득세 절세 효과

양도소득세는 부동산을 팔아 이익이 생길 때 내는 세금입니다.

양도세는 시세차익, 즉 내가 구매한 가격 대비 비싼 가격으로 아파트를 팔게 되면 금액에 비례해 세율이 높아지는 누진세 구조입니다. 누진세란 수익이 많을수록 세율이 높아지는 방식인데, 큰 시세차익이 생기면 세금 부담이 더욱 커질 수밖에 없습니다.

하지만 부부가 공동명의로 아파트를 소유하면 이 시세차익이 각자의 지분만큼 나뉩니다. 따라서 개인별 시세차익이 줄어들고, 결과적으로 누진세 적용을 피할 수 있습니다.

또한 양도소득세 기본 공제 250만 원도 각각 적용되어, 부부는 총 500만 원을 공제받을 수 있습니다.

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종합부동산세 절세 효과

종합부동산세는 고가의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다.

1주택자 기준으로 단독명의일 때는 종합부동산세 기본 공제로 12억 원까지 공제가 가능합니다. 그런데 부부가 공동명의로 소유하면 각자 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제를 받을 수 있어 더 큰 절세 효과를 볼 수 있습니다.

이는 단독명의에 비해 6억원만큼 추가로 공제를 받을 수 있다는 의미로, 고가의 아파트를 소유하고 있다면 절세 관점에서 유리한 조건이기 때문에 공동명의를 고려해봐야 합니다.

증여세 비과세 혜택

부부는 10년 동안 6억원까지 증여세 없이 서로에게 자산을 증여할 수 있습니다. 이를 활용해 단독명의 아파트를 공동명의로 변경할 경우, 추가적인 증여세 부담없이 명의를 변경할 수 있습니다.

다만, 이 과정에서 취득세가 발생할 수 있기 때문에 세무상담을 받아보면서 어느 것이 더 유리한지 확인이 필요합니다.

아파트 공동명의 단점

건강보험 피부양자 자격 상실

부부 중 한명이 소득이 없어 건강보험 피부양자로 등록되어 있다면, 공동명의 아파트 소유로 인해 피부양자 자격을 잃을 수 있는 가능성이 있습니다.

공동명의 부동산에서 월세 수입이 발생하거나 과세표준 9억원이 넘는 고가의 부동산을 소유하게 된다면 건강보험료가 추가로 부과될 수 있기 때문에 맞벌이가 아닌 외벌이의 경우에는 추가적인 건강보험료가 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

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주택구입자금 출처 증빙 필요

건강보험 피부양자 자격과 동일하게 부부 중 한명이 소득이 없는 경우, 12억 원 이상의 고가 주택을 공동명의로 취득하면 자금 출처를 증명하는 케이스가 발생할 수도 있습니다.

예를 들어, 20억 원짜리 아파트를 5:5 공동명의로 소유한다면, 각자가 10억 원의 자금을 어떻게 마련했는지 증명해야 합니다. 이때 소득이 없는 배우자는 공제금액 6억원을 제외하고 나머지 금액에 대해 증여세가 발생할 수 있습니다.

증여세는 가족끼리 자산을 증여할 때 내는 세금으로, 자금 출처를 입증할만한 자료를 꼼꼼하게 준비하는 것이 좋습니다.

이월과세 인한 양도세 증가

이월과세란, 배우자에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 되팔게 되면 양도소득세 계산 시 증여받은 시점이 아니라 원래의 취득가로 세금을 계산하는 제도입니다.

이러한 제도 때문에 공동명의로 명의 변경한 부동산을 10년 이내에 매도할 경우, 양도소득세 부담이 예상보다 높아질 수 있습니다. 그렇기 때문에 이월과세로 인한 양도소득세 증가를 피하기 위해서는 공동명의로 바꾸고 아파트를 10년 이상 보유하는 것이 바람직합니다.

공동명의 추천 케이스

먼저, 12억원 이상의 고가 주택을 소유한 경우 공동명의가 유리합니다.

종합부동산세 때문에 공시가격이 12억원을 넘는 고가 주택은 단독명의보다는 공동명의가 유리할 수 있습니다. 반면, 12억원 이하의 아파트는 단독명의와 공동명의 간 세금 차이가 크지 않기 때문에 서류 발급 및 부동산 계약 등에서 편리한 단독명의가 좋을 수 있습니다.

또한, 매도차익이 큰 경우에도 공동명의가 유리합니다.

시세차익이 클수록 누진세율이 높아지는 양도소득세의 특성 때문에 공동명의를 통해 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 즉, 투자 목적으로 높은 시세차익을 기대하는 경우 공동명의가 유리할 수 있습니다.

마무리

부부 공동명의 아파트는 양도소득세와 종합부동산세 절감 측면에서 유리할 수 있지만, 건강보험 피부양자 자격 상실, 자금 출처 증빙, 이월과세 등 주의할 점도 많습니다.

따라서 아파트 공동명의 장단점에 대한 부분을 항목별로 꼼꼼하게 확인해보고 부부의 자산 구조, 소득 상황, 미래 가족 계획을 모두 고려하여 신중히 결정하는 것이 좋습니다.

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